Sprzedaż, darowizna, zamiana, zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (garażu) stanowiących odrębną nieruchomość

Umowa sprzedaży to umowa oparta na konsensusie stron. Jest umową kauzalną, dwustronnie zobowiązującą, odpłatną, wywołującą skutek zobowiązująco-rozporządzający, chyba że strony umówią się inaczej, bądź przepis szczególny o tym decyduje. Zgodnie z kodeksem cywilnym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W kancelarii notarialnej najczęściej zawierane są umowy sprzedaży nieruchomości, bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co wynika z konieczności zachowania formy aktu notarialnego. W pierwszej kolejności notariusz sporządza projekt umowy na podstawie dostarczonych przez strony dokumentów oraz na podstawie oświadczeń stron dotyczących ceny, sposobu i terminu jej zapłaty, wydania sprzedawanej nieruchomości. Opisany wyżej skutek przejścia prawa może być jednak wyłączony zgodną wolą stron, bądź na mocy postanowień przepisów szczególnych. W takiej sytuacji umowa sprzedaży powoduje jedynie zobowiązanie, którego treścią jest obowiązek przeniesienia prawa, w wykonaniu tego zobowiązania – co oznacza, że do przejścia prawa niezbędne jest zawarcie drugiej umowy – przenoszącej prawo. Taki tryb przymusowo stosuje się w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa, do którego osobie trzeciej przysługuje prawo pierwokupu. Strony zawierają w pierwszej kolejności umowę sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do pierwokupu z przysługującego mu prawa. Następnie, o ile uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z uprawnienia, zawierana jest umowa przeniesienia prawa między stronami.

Umowa darowizny zawierana jest przy konsensusie stron, uzasadnieniem jej zawarcia jest chęć dokonania przysporzenia i ma ona charakter nieodpłatny i jednostronnie zobowiązujący. Jednakże, pomimo braku zobowiązania obdarowanego, ustawa przewiduje sytuacje, w których oczekuje się od obdarowanego zachowania mającego na względzie dobro darczyńcy, czy też uzasadniające reakcję na niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie obdarowanego. Oświadczenie darczyńcy musi być złożone w formie aktu notarialnego, jednakże umowa zawarta bez zachowania tej formy jest ważna, o ile przyrzeczone świadczenie zostało już wykonane. Zasada ta nie dotyczy umów, dla których ważności przepisy szczególne wymagają zachowania określonej formy dla oświadczeń obu stron, a takimi są między innymi umowy darowizn nieruchomości i spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak wypełnić swój obowiązek także poprzez zwrócenie darczyńcy wartości wzbogacenia. Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ uszczupleniu w taki sposób, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo uniemożliwi wykonanie przez niego ciążących na nim obowiązków alimentacyjnych. Odwołanie darowizny już wykonanej jest możliwe w sytuacji, gdy obdarowany wykaże się rażącą niewdzięcznością wobec darczyńcy, czyli jego zachowanie będzie sprzeczne z powszechnie przyjętymi zasadami moralnymi i standardami zachowań typowych dla takich relacji. Jeśli darczyńca obdarowanemu przebaczył, odwołanie darowizny z powodu niewdzięczności nie jest możliwe. Oświadczenie o odwołaniu darowizny musi być złożone na piśmie, w terminie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o zachowaniu obdarowanego. Obdarowany, który zapozna się z treścią oświadczenia o odwołaniu, ma obowiązek zwrócić rzecz (co w przypadku m.in. nieruchomości i spółdzielczych własnościowych praw do lokali wiąże się z obowiązkiem złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego).

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Istotą umowy zamiany jest wymiana dóbr, bez wykorzystania w tej operacji z ekwiwalentu w postaci pieniądza, choć należy podkreślić, że nie są wykluczone dopłaty w przypadku różnicy wartości zamienianych rzeczy. Do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o umowie sprzedaży. Przedmiotem umowy zamiany może być każdy rodzaj nieruchomości lub prawa, np. zamiana stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego na prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, itp. Forma umowy zależy od tego co jest jej przedmiotem. Jeżeli przedmiotem są nieruchomości, wtedy umowa musi mieć bezwzględnie formę aktu notarialnego zawieraną obligatoryjnie w obecności notariusza. W sytuacji gdy wartości obydwu zamienianych nieruchomości (lub praw) są różne, można zastosować dopłatę na rzecz tej strony, która otrzymuje nieruchomość (lub prawo) o niższej wartości.

Współwłasność jest to sytuacja kiedy własność tej samej rzeczy, np. nieruchomości, przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Pojęcie współwłasność odnosi się do sytuacji, w której dana rzecz należy w sposób niepodzielny do wszystkich określonych współwłaścicieli, a każdemu współwłaścicielowi przysługują wszystkie uprawnienia związane z prawem własności. Pojęcie niepodzielności konkretnej współwłasności oznacza, iż każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części, która odpowiada udziałowi.

Są dwa rodzaje współwłasności: łączna dotyczy majątku objętego ustawową współwłasnością małżonków lub spółki cywilnej oraz współwłasność ułamkowa, w której każdy z właścicieli posiada określony ułamek udziału w własności. W pierwszym przypadku zarządzanie własnością zależne jest od wszystkich właścicieli. W drugim przypadku każdy z ze współwłaścicieli może samodzielnie zarządzać swoim ułamkiem, łącznie z prawem ustanowienia na nim hipoteki lub wykonania egzekucji. Zniesienie współwłasności to przeniesienie udziałów we wspólnym prawie. Może tego żądać każdy ze współwłaścicieli współwłasności ułamkowej. Zniesienie następuje przez podział fizyczny, chyba, że jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeśli współwłaściciele są zgodni jak podzielić nieruchomość, mogą dokonać zniesienia współwłasności aktem notarialnym.

Zakres dokumentów, jaki należy przedłożyć do aktu może ulec zmianie w zależności od stanu prawnego dotyczącego planowanej umowy.

1. numer księgi wieczystej,
2. podstawa nabycia lokalu przez właściciela tj. jeden z dokumentów: wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy zamiany, umowy zniesienia współwłasności, umowy o podział majątku, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenie dziedziczenia,
3. w przypadku nabycia lokalu przez właściciela w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności po 1 stycznia 2007 r., w drodze dziedziczenia lub zasiedzenia niezbędne jest przedłożenie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego z którego treści będzie wynikać, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,
4. dane z dowodów osobistych, paszportów lub kart pobytu kupujących/sprzedających/darujących/obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, adres zamieszkania),
5. dodatkowo w przypadku firm – numer KRS, REGON, NIP, umowa/statut spółki osobowej/kapitałowej,
6. wartość rynkowa lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
7. świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie starsze niż 10 lat – jeżeli sprzedający/darujący posiadają to świadectwo,
8. jeśli zakup jest finansowany ze środków pochodzących z kredytu, to potrzebne jest oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu lub umowa kredytu,
9. nr konta bankowego sprzedających na które ma nastąpić zapłata.

Na życzenie nabywców do aktu notarialnego należy okazać:

1. zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany (wydane przez urząd gminy/miasta),
2. zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach eksploatacyjnych i publicznoprawnych – podatku od nieruchomości (wydane przez urząd gminy/miasta).